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经登记的不动产物权发生争议 如何确定其权属的统计分析

发布时间:2017-02-23 16:24:04


 

   狮子沟法庭   李初啸

2016年我院共受理17件所有权确认纠纷,笔者以——天津市盛世天骄商贸有限公司诉杜立新所有权确认案为例,就经登记的不动产物权发生争议,如何确定其权属进行探讨。

一、案件基本信息

1、判决书字号

一审判决书:河北省承德市双桥区人民法院(2013)双桥民初字第1538号民事判决书

2、案由:所有权确认纠纷

3、当事人

原告天津市盛世天骄商贸有限公司。住所地天津市红桥区勤俭道区委后院。

法定代表人杜立勇,职务经理。

委托代理人谢定平,天津君恒律师事务所律师。

委托代理人张晓彧,天津君恒律师事务所律师。

被告杜立新,男,196815日出生,汉族,天津市中环半导体公司离岗职工,住天津市红桥区佳安里10号楼1404室。身份证号120106196801020517

委托代理人周长虎,天津四恒律师事务所律师。

委托代理人孙艳艳,天津四恒律师事务所律师。

二、基本案情

被告杜立新是原告原法定代表人杜金藻之长子。原告用其经营中应获得的利润分别于20031127日、2004528日购买了位于河北省承德市双桥区北兴隆西区11号楼3单元305号住宅房一套及2号楼103-203号商业用房一套。原告当时为了办理相关手续的便利,由时任法定代表人杜金藻取得被告杜立新的个人相关证件,签订商品房买卖合同时,买受人载写杜立新名下并以杜立新名义办理了房屋所有权登记,被告杜立新并未亲身参与上述行为。房屋交付后一直由原告占有、使用、收益,房屋的所有权证、土地使用证及购房的一切票据、相关材料均是原告持有。现原告起诉请求确认诉争房屋所有权归原告并判令被告协助原告办理产权变更过户手续。

被告杜立新主张:一、本案诉争房屋已经登记在其名下,所有权已确定,根据物权法定和公示公信原则,两套房屋归其所有,原告提起的确权之诉无法律依据。二、被告购房资金来源于杜金藻在任法定代表人期间向其赠与了公司享有的债权(即原告所述应获经营利润),被告则以该债权充抵了房款,因此被告就是房屋的买受人。

三、案件焦点

经登记的不动产物权发生争议,如何确定其权属。

四、法院裁判要旨

承德市双桥区人民法院经审理认为:本案诉争房屋的归属应从物权的取得和行使方面加以分析判断。

从诉争房屋的取得过程来看,其购置资金来源于原告经营利润所得,而非被告个人出资。将公司经营利润转化为房产即购房的决策者系时任原告法人代表杜金藻,而非被告。签订购房合同、办理不动产登记、办理房屋接收及配套设施使用的相关手续均系杜金藻委派原告公司职员完成,被告亦未亲身参与。本院调取的承德市公安局对被告杜立新涉嫌职务侵占的讯问笔录中,被告对诉争房屋的购买过程、资金来源等情况并不知情。上述事实表明,杜金藻是购房的决策者,原告是购房具体行为的实施者,被告不具有决策购房的主观意志也无购房的主观意愿,故原告所举证据能够证明其具有购房和取得房屋所有权的真实意思表示。反之,被告所辩称的其房屋所有权的取得源于原告法人代表杜金藻向其赠与公司债权一说,缺乏证据支持并与其在公安机关的陈述相矛盾。此外,因法人的财产权独立于公司股东的财产权,即使假定杜金藻决定将公司债权让与被告,其行为亦应符合公司法及合同法的规定,而该假定事实并无证据证明,亦被杜金藻所否认。故被告关于物权取得之说不能认定。

从诉争房屋物权行使方面分析,常理上应由房屋的实际权利人持有、保管房屋购置合同及不动产销售发票、产权登记凭证、入住手续等重要的原始资料。而本案诉争房屋的上述相关资料均由原告持有、保管,房屋由原告实际接收并长期管理、使用,该事实表明原告实际在行使房屋所有权的部分权能。被告所称诉争房屋的所有原始资料丢失,缺乏事实依据,不能认定。被告在与原告存在权属争议的情况下挂失补办房屋产权证的行为并不代表其行使了所有权权能。

综上,原告就诉争房屋物权取得、行使情况所举证据的证明力大于被告所举证据,被告未实际参与购房和登记的事项,没有购房和取得房屋所有权的真实意思表示,不具有取得诉争房屋所有权的事实根据,而仅是名义上登记的权利人。故原告关于确认诉争房屋的所有权归其所有的诉讼请求,本院予以支持,被告应协助原告办理诉争房屋的变更登记。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

1、坐落于河北省承德市双桥区北兴隆街西区11号楼3单元305号房屋、2号楼103-203号商业用房产权归原告天津市盛世天骄商贸有限公司所有。

2、被告杜立新于本判决生效后十日内协助原告办理所有权变更登记手续,过户费用由原告承担。

五、法官后语

我国《物权法》规定了不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。而现实的社会生活中也的确存在房屋实际的买受人与登记的权利人不一致或不动产登记错误的情形。因此,如果当事人就已经登记的不动产物权发生了争议,法院如何确定其归属是审判实践中必须要解决的问题。本案具有典型意义。

主审法官认为,我国《物权法》规定的不动产登记是对物权公示原则的具体规定,旨在通过对物权的公示产生公信力,该规范调整的重点是物权变动行为,其并非确定物权归属的唯一凭据。因此,《物权法》在保护物权登记效力的同时,也在三十三条规定了“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”

具体到本案中,法院从诉争房屋物权取得和行使方面进行了详细的分析判断,结合当事人决策购房的主观意志和意愿,资金来源,具体的购房过程,对权利凭证的持有、保管,房屋的占有、使用、收益、处分等相关事实,认定原告为诉争房屋的实际买受人、所有权人并做出上述判决。

需要注意和说明的是,本案当事人之间存在着特定身份关系,其纠纷根源于父母与子女之间的家庭矛盾。相关案件事实发生在杜金藻担任原告法定代表人期间,杜金藻及其妻子孙爱兰占有该公司绝大部分股份,系原告的实际控制人,被告系杜金藻、孙爱兰之子。因此,法院认为原告所述“杜金藻之所以借用被告名义购买并登记是因为双方系父子这一特定身份关系所产生的信任,为了将来处置方便”,这一解释与一般的人情常理并不相悖。作为原公司的法人代表、股东的杜金藻、孙爱兰也为原告作证,明确承认上述事实。法院在审理中向杜金藻、孙爱兰本人深入核实了证词及相关案情,并从维护亲情、促进家庭关系和谐立场出发对双方进行耐心的思想疏导,在未能取得实际效果的情况下,才做出上述判决。宣判后,双方均未上诉,判决已生效。

 

 

 

 


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